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農業人千萬不要忽視這些政策細節 不然就虧大了!
第一個教訓:價值200萬
案例1:基本農田建設施,被拆!
流轉過來土地,想建糧庫,搞糧食貿易。花到140多萬的時候,停工了!原來流轉的這塊地屬於基本農田,不能搞非農化建設。最後隻能被拆除!

分析:
我國有《基本農田保護條例》,其中第十五條明確規定:“基本農田保護區經依法劃定後,任何單位和個人不得改變或者占用。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實無法避開基本農田保護區,需要占用基本農田,涉及農用地轉用或者征收土地的,必須經國務院批準。”

也就是說,基本農田,隻能用來發展糧、棉、油、蔬菜,其它用途是被嚴格管製的,例如,休閑農業中的非臨時性建築等。

基本農田五不準:
不準占用基本農田進行植樹造林、發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網;
不準以農業結構調整為名,在基本農田內挖塘養魚、建設用於畜禽養殖的建築物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動;
不準違法占用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設;
不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕範圍;
除法律規定的國家重點建設項目以外,不準非農建設項目占用基本農田。

怎樣才能知道自己承包的土地是不是基本農田?
到當地國土部門(鄉鎮國土所或縣國土局)去查。他們有土地利用規劃圖,上麵對基本農田、建設用地都作了明確的劃分。

第二個教訓:價值13萬      
案例2:附屬設施用地被誤拆,沒文化,真可怕!
有個農場主,自己有個上千畝的農場,主要種糧食,有一塊不大的晾曬場,給國土的執法隊強拆了,說是違規建築。沒有晾曬場糧食怎麽辦?可是當時沒有法律知識,不知道這是被允許的。

分析:
國土部127號文件中,明確規定:“從事規模化糧食生產所必需的配套設施用地。包括:晾曬場、糧食烘幹設施、糧食和農資臨時存放場所、大型農機具臨時存放場所等用地。”並且:“南方從事規模化糧食生產種植麵積500畝、北方1000畝以內的,配套設施用地控製在3畝以內;超過上述種植麵積規模的,配套設施用地可適當擴大,但最多不得超過10畝。”

所以,對於這個農場主來說,晾曬場屬於附屬設施用地,是受保護的,可惜當時不懂法律,沒有保護自己的合法權利。

第三教訓:價值無法估量        

案例3:超過年限的合同是不受法律保護的
有位想做休閑農業的,想著土地流轉年限要長一些,索性買斷,省得土地到期後,農民要挾,亂要租金!而這個所謂的“買斷”是不受法律保護的,一旦有人提出質疑,隱患會更多。

分析:
《農村土地承包法》和《土地流轉管理辦法》中,對於流轉年限和承包權有非常明確的規定:“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,經國務院林業行政主管部門批準可以延長。”

也就是說,在我國現有體製下,不存在“買斷”一說,住房用地也隻有70年,所以一般來說,土地流轉最多能流轉到2028年前後,超過這個年限的合同是不受法律保護的。
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